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Quem é o responsável pelas cotas condominiais?

Em condomínios novos de grande porte, considerando a quantidade de transações imobiliárias referentes a compra e venda das unidades autônomas, unidades devolvidas ou compradores inadimplentes com financiamento que perderam sua unidade, começa a surgir o problema de saber quem é o responsável pelas cotas condominiais.

O primeiro alerta é que as taxas ou cotas condominiais tem natureza propter rem, ou seja, a cota ou taxa condominial é uma obrigação real que decorre da relação entre o devedor e o bem. Desse modo, o proprietário terá obrigação de arcar com a dívida condominial do imóvel, ainda que seja ela anterior a sua posse ou propriedade.

Na profusão de contratos de compra e venda de imóveis em condomínios e eventuais desfazimentos desses contratos, surgem as perguntas: quem é o responsável pelo pagamento da taxa condominial e qual o marco para definir essa responsabilidade?

O Superior Tribunal de Justiça já pacificou o tema e concluiu que o marco para definir responsabilidade é a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação.

Exemplo clássico dessa situação é aquele em que a unidade autônoma está com uma dívida enorme de cotas condominiais e a para o condomínio a unidade está registrada em nome de José das Couves. Mas, na realidade, José das Couves só tem o contrato de promessa de compra e venda, não está na posse do imóvel, não possui as chaves, a escritura não está em seu nome e está litigando contra o promitente vendedor no Poder Judiciário.

No exemplo acima, a responsabilidade é do promitente vendedor, que poderá ser uma construtora ou a pessoa física proprietária da unidade autônoma.

Então síndico, você como administrador deve analisar se o promitente comprador já tem relação material com imóvel, ou seja, se o promitente comprador já foi imitido na posse e se o condomínio tem ciência da transação. Caso contrário a responsabilidade pelas taxas condominiais ainda é do promitente vendedor.

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